O mercado de leilões de imóveis, outrora percebido como um domínio exclusivo de investidores e especialistas, está passando por uma notável transformação. Impulsionado por um arcabouço regulatório mais robusto e pela evolução tecnológica, este setor amadureceu significativamente, atraindo um público cada vez mais diversificado. Prova disso é o crescimento de mais de 35% no volume de imóveis ofertados apenas nos três primeiros trimestres de 2025, em comparação com o mesmo período do ano anterior, marcando uma nova era de acessibilidade e oportunidades para o consumidor final.
A Ascensão dos Leilões Online e o Novo Perfil do Arrematante
A digitalização foi um catalisador fundamental para a expansão e democratização dos leilões imobiliários. A transição para plataformas online não só simplificou o processo, mas também alterou drasticamente o perfil dos compradores. Conforme levantamento do agregador Leilão Imóvel, quase 70% dos arrematantes agora buscam propriedades para uso próprio, um contraste marcante com o cenário pré-pandemia, onde investidores dominavam as aquisições. Esse movimento reflete uma mudança cultural e econômica, onde o leilão se torna uma alternativa viável para a compra da casa própria.
André Figueiredo, fundador do Leilão Imóvel e da Aukit, destaca que o principal motor dessa expansão reside no avanço dos leilões extrajudiciais, que hoje já representam cerca de 70% do mercado. Diferentemente dos leilões judiciais, que tendem a seguir o ciclo econômico, os extrajudiciais, ligados à retomada de imóveis dados em garantia, têm apresentado um crescimento acelerado, prometendo ganhar ainda mais espaço no cenário imobiliário.
Fortalecimento Legal: Pilares da Segurança e Crédito Imobiliário
A base para essa transformação encontra-se em um conjunto de mudanças legislativas que solidificaram a segurança jurídica e a previsibilidade das operações. A Lei de Alienação Fiduciária, em vigor desde 1997, foi um marco decisivo. Ela permitiu a retomada extrajudicial de imóveis em caso de inadimplência, agilizando processos e minimizando a exposição dos bancos. O impacto foi profundo no mercado de crédito imobiliário, que saltou de menos de 2% para aproximadamente 10% do PIB nas últimas décadas, segundo Figueiredo.
Mais recentemente, o Marco Legal das Garantias ampliou essa lógica ao flexibilizar o uso de um mesmo imóvel como garantia em múltiplas operações. Essa inovação abriu portas para produtos como o home equity e, ao reduzir o risco para as instituições financeiras, barateou o custo do crédito para todos os envolvidos, incluindo os futuros arrematantes de leilões.
Digitalização e Educação Financeira: Acessibilidade e Transparência
Além do aprimoramento legal, o avanço da educação financeira e a digitalização foram cruciais para democratizar o acesso ao mercado de leilões. Antigamente, a busca por oportunidades era uma tarefa árdua, exigindo pesquisa em diversos sites, varas judiciais e editais de difícil compreensão. Atualmente, plataformas agregadoras centralizam milhares de imóveis, dissolvendo a assimetria de informação e tornando o processo muito mais transparente.
Esse novo ambiente facilitou o surgimento de compradores mais focados no uso do imóvel do que na especulação. Avraham Dichi, CEO da Bayti, plataforma especializada, enfatiza que a internet transformou um ambiente antes restrito em uma vitrine aberta, acessível até mesmo para quem nunca considerou essa via de aquisição.
O Cenário Competitivo e a Necessidade de Preparação
A entrada do consumidor final no mercado aumentou a competitividade, especialmente em regiões valorizadas. Dados do Leilão Imóvel revelam descontos médios de até 27% e uma média de 11,3 lances por imóvel, indicando uma disputa mais acirrada. Em casos notáveis, como o de uma fazenda na Serra das Araras, o número de lances ultrapassou mil, elevando o preço final acima de R$ 8,5 milhões.
Nesse ambiente dinâmico, o preparo é fundamental. Dichi alerta que o leilão não é mais terreno para improvisos. A leitura minuciosa do edital, a compreensão da natureza da propriedade ou dos direitos que estão sendo leiloados, e a assessoria jurídica especializada tornaram-se condições básicas para evitar que um potencial desconto se transforme em prejuízo. Apesar do uso de tecnologia e inteligência artificial para triagem de oportunidades, a curadoria humana permanece indispensável para o sucesso.
O Impacto da Caixa Econômica Federal e o Acesso à Moradia
Um fator preponderante no mercado de leilões é a atuação da Caixa Econômica Federal, responsável por cerca de 70% dos imóveis ofertados. Grande parte dessas propriedades se concentra em faixas de preço mais acessíveis, muitas delas vinculadas ao programa Minha Casa Minha Vida. Nesses casos, o comprador não apenas se beneficia do desconto, mas também de condições de financiamento diferenciadas, com entradas menores e juros mais baixos do que os praticados no mercado tradicional.
Figueiredo ressalta que essa conjunção de fatores torna o leilão uma alternativa concreta para quem busca sair do aluguel, desde que se tenha paciência para o processo. O arremate, nestas condições, oferece uma união do 'útil ao agradável': um imóvel mais barato com crédito facilitado.
Perspectivas para o Futuro do Mercado
Após um período de forte crescimento, impulsionado pela normalização das retomadas de imóveis que haviam sido represadas durante a pandemia, o mercado de leilões tende agora a uma estabilização. Essa maturidade do setor sugere uma fase de consolidação, onde a segurança jurídica, a transparência digital e a crescente conscientização dos compradores continuarão a moldar um mercado mais acessível e competitivo. Leilões de imóveis, antes uma exceção, consolidam-se como uma via robusta e confiável para a aquisição de propriedades no Brasil.
Fonte: https://www.infomoney.com.br
