A recente aprovação da Reforma Tributária trouxe à tona importantes discussões sobre a tributação de imóveis destinados a aluguéis por temporada no Brasil. Embora a notícia tenha gerado apreensão em diversos setores, especialistas esclarecem que as novas regras não impactarão indiscriminadamente todos os proprietários. A chave para compreender quem estará sujeito aos novos Impostos sobre Bens e Serviços (IBS) e à Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS) reside na distinção entre o perfil da atividade exercida pelo locador e o imóvel em si.
O Perfil da Atividade Define a Tributação
Ao contrário de uma regra universal, a legislação proposta pela Reforma Tributária mira, especificamente, as operações que se caracterizam como atividade econômica habitual e organizada. Isso significa que o locador eventual, que utiliza o aluguel por temporada como um complemento de renda para um ou dois imóveis, é tratado de forma distinta do investidor profissional, cuja locação é a principal atividade econômica, desempenhada de maneira contínua e estruturada.
Quem Permanece Isento das Novas Taxas
Para grande parte dos proprietários, especialmente aqueles com menor volume de operações, a tributação não sofrerá alterações. Pessoas físicas que possuam até três imóveis destinados à locação por temporada e que tenham uma receita anual inferior a R$ 240 mil, por exemplo, não serão compelidas a pagar o IBS e a CBS. Nesses casos, a tributação de Imposto de Renda segue o modelo já existente, via carnê-leão e declaração anual na DIRPF.
Adicionalmente, mesmo quem detém apenas um imóvel não será automaticamente enquadrado nos novos tributos, desde que sua renda anual com a locação não ultrapasse R$ 288 mil e a atividade não seja configurada como profissional. O foco da reforma é, portanto, discernir o momento em que a locação transcende o caráter episódico e assume uma natureza empresarial.
A Delimitação do Investidor Profissional
A reforma passa a enquadrar como atividade econômica habitual aquelas em que há evidências claras de continuidade, organização e intenção empresarial. Não é o valor do aluguel ou o mero fato de ser uma locação por temporada que define a nova tributação, mas sim a habitualidade e o caráter profissional da operação. Quem aluga um único imóvel de forma ocasional, sem a estrutura de um negócio, continua no regime do Imposto de Renda, sem a incidência de IBS ou CBS.
Serviços Agregados Como Fator Determinante
Um ponto crucial para a caracterização da profissionalização reside no fornecimento de serviços. Mesmo um proprietário com apenas um imóvel pode ser alcançado pelo IBS e pela CBS se oferecer, de forma recorrente, serviços típicos de hospedagem. Isso inclui limpeza frequente, troca de enxoval, gestão ativa de reservas e outras amenidades que descaracterizam a mera locação imobiliária, transformando-a em prestação de serviço. Neste cenário, a atividade é vista como empresarial, e não apenas como renda passiva.
A transição para o status de 'investidor profissional' se concretiza quando o proprietário opera com múltiplos imóveis, utiliza anúncios profissionais, mantém um calendário de reservas permanente, terceiriza serviços como limpeza e demonstra uma gestão ativa da operação, evidenciando uma atividade de hospedagem organizada.
Novas Obrigações e A Avaliação Caso a Caso
A Lei Complementar nº 214/2025 estabelece os critérios para a incidência do IBS e da CBS na locação por temporada, exigindo que cada situação seja analisada individualmente. Para aqueles que se enquadrarem como contribuintes dos novos tributos, surgirão também novas obrigações acessórias. A emissão de nota fiscal e a escrituração das operações serão requisitos mandatórios, demandando uma organização administrativa mais robusta por parte do locador.
Pessoa Física x Pessoa Jurídica: Estratégias Futuras
Especialistas apontam que, com a reforma, a constituição de uma pessoa jurídica (PJ) tende a se tornar mais vantajosa para quem atua com locações de médio e alto valor, ou com um volume significativo de imóveis. Apesar da futura tributação de dividendos, a carga tributária efetiva para uma PJ pode ser inferior à de uma pessoa física em faixas de renda equivalentes, transformando a empresa não apenas em uma estratégia de economia fiscal, mas também em uma ferramenta de organização, previsibilidade e segurança jurídica.
Fiscalização Reforçada e o Fim da Informalidade
Outro aspecto relevante da reforma é o avanço da fiscalização. O Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB) será uma ferramenta poderosa para o cruzamento de dados, permitindo a comparação de informações de titularidade, contratos, movimentações financeiras e registros públicos. Essa capacidade aumentará consideravelmente o risco de autuações em casos de omissão de renda. O novo sistema visa combater a informalidade de forma contundente, tornando a organização e a transparência não mais opcionais, mas sim pilares essenciais para a atuação no mercado de aluguéis por temporada, independentemente da escolha entre pessoa física ou jurídica.
Em síntese, a Reforma Tributária não busca penalizar o pequeno locador ou quem aluga um imóvel de forma eventual. Seu foco está nos investidores que transformaram o aluguel por temporada em uma atividade econômica organizada. Para esse grupo, o impacto existirá, mas poderá ser gerenciado por meio de planejamento estratégico e adequação à nova realidade fiscal.
Fonte: https://www.infomoney.com.br
